中国房价政策如何稳住市场？

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摘要： 以下我将从短期（稳定市场）、中期（构建新模式）和长期（制度建设）三个维度，提出一套综合性的政策建议框架，核心指导原则在提出具体建议前,应明确几个核心指导原则：“房住不炒”的根本定位...

以下我将从短期（稳定市场）、中期（构建新模式）和长期（制度建设）三个维度，提出一套综合性的政策建议框架。

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核心指导原则

在提出具体建议前,应明确几个核心指导原则：

“房住不炒”的根本定位： 这是所有政策的基石，政策目标不是让房价暴涨或暴跌，而是实现“稳地价、稳房价、稳预期”，回归住房的居住属性。
系统性思维： 房地产问题与土地财政、金融体系、人口结构、城市规划深度绑定，必须协同治理，避免“按下葫芦浮起瓢”。
精准施策与因城施策： 中国不同城市的市场状况天差地别，一线城市和三四线线城市面临的问题截然不同，政策需避免“一刀切”，要允许地方政府根据本地实际情况拥有更大的自主权。
防范化解重大风险： 当前首要任务是防范房地产领域风险向金融系统、地方政府和社会领域传导，稳定是第一要务。

短期政策建议：稳市场、防风险、保交楼

目标： 遏制价格快速下跌势头，修复市场信心，化解已出现的风险点，确保社会稳定。

需求端适度松绑，精准支持合理住房需求：
- 优化限购限贷政策： 大幅降低甚至取消非核心城区的限购措施，对于首套房和改善型住房需求，实施更宽松的信贷政策，如降低首付比例、下调贷款利率（LPR加点幅度）、延长贷款年限等。
- 实施“带押过户”全国推广： 简化二手房交易流程，降低交易成本和时间，激活二手房市场，形成“新房-二手房”联动健康循环。
- 加大公积金支持力度： 提高公积金贷款额度，简化提取手续，支持多子女家庭、新市民等群体购房。
- 发放购房补贴与税费减免： 针对特定人群（如青年人才、多子女家庭）或特定区域（如库存高企的城市），发放一次性购房补贴或契税减免，降低实际购房成本。
供给端纾困保交楼，稳定房企现金流：
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- “保交楼”专项借款扩容与提速： 国家层面提供专项资金，支持已售、逾期、难交付的住宅项目，确保购房者拿到房，建立项目白名单，资金直达项目，确保专款专用。
- 设立房企“白名单”制度： 对资质良好、有发展前景但暂时陷入流动性困境的优质房企，由央行提供“信贷、债券、股权”“三支箭”式的定向融资支持，帮助其渡过难关，避免无序倒闭引发连锁反应。
- 延长债务偿还期限，展期降息： 鼓励金融机构与房企进行债务重组，对开发贷、信托等债务进行展期、降息，缓解短期偿债压力。
稳定市场预期，强化政策沟通：
- 政府带头“信心喊话”： 高层及地方政府负责人需通过公开讲话、政策文件等方式，明确传达“房地产是国民经济的重要支柱”以及“政府有能力、有决心维护市场稳定”的信号。
- 加强信息公开： 定期、权威地发布各城市的商品房销售、库存、价格等核心数据，避免市场因信息不透明而产生恐慌性预期。

中期政策建议：构建新模式、促转型、优供给

目标： 推动房地产发展模式从“高负债、高周转、高杠杆”向“高质量、可持续”转型，建立租购并举的住房新体系。

土地财政改革，拓宽地方政府财源：
- 稳步推进房地产税试点与立法： 这是从根本上解决土地财政依赖问题的关键一步，初期可从高端房产、多套房等开始试点，逐步推广，房地产税能为地方政府提供持续、稳定的税源，减少对土地出让金的依赖。
- 优化土地出让模式： 探索“年租制”、“先租后让”等灵活的土地出让方式，降低开发商的初始拿地成本，平抑房价中的地价因素。
- 盘活存量土地和资产： 鼓励城市更新、旧工业区改造，通过提高土地利用效率来增加财政收入，而非一味新增建设用地。
大力发展住房租赁市场，满足多样化需求：
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- 加大保障性租赁住房供给： 政府主导，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等，新建和筹集大量保障性租赁住房，重点解决新市民、青年人等群体的住房困难。
- 规范长租房市场： 完善相关法律法规，保障租户在落户、子女教育、医疗等方面的同等权利，支持专业化、规模化租赁企业发展，提供高品质、规范化的租赁服务。
- 探索“租购同权”的深化路径： 在公共服务领域，逐步消除户籍与房产的强绑定，让租房成为体面、稳定、有保障的选择。
优化城市空间布局，促进区域协调发展：
- 发展都市圈和城市群： 通过轨道交通等基础设施建设，促进核心城市与周边中小城市的联动发展，将产业、人口和公共服务向有潜力的中小城市疏解，缓解核心城市的住房压力。
- 推动“平急两用”公共基础设施建设： 结合城市更新，将部分老旧小区改造与应急避难、养老托育等社区服务功能相结合，提升城市综合承载力和宜居性。

长期政策建议：建制度、固根本、促公平

目标： 建立一个与社会主义市场经济相适应，能够长期健康运行的房地产制度体系。

完善住房法律法规体系：
- 加快《住房法》立法进程： 整合现有的《城市房地产管理法》等相关法规，从法律层面明确住房的定位、各级政府的责任、市场主体的权利义务、保障性住房体系等，为市场提供稳定、可预期的法治环境。
健全金融审慎管理制度：
- 建立逆周期的宏观审慎管理框架： 根据市场周期动态调整首付比例、贷款价值比等指标，在市场过热时收紧，在市场过冷时适度放松，发挥金融的自动稳定器作用。
- 加强对房企表外融资的监管： 严格管控信托、私募基金等非标融资渠道，防止风险通过影子银行体系累积。
建立全国统一、互联互通的房地产信息系统：
- 建立“一房一码”制度： 为全国每一套房产赋予唯一的数字身份码，记录其交易、抵押、登记等所有信息，这将极大地提高市场透明度，为房产税征收、反腐败、市场监管提供技术基础。
构建城乡统一的土地市场：
- 稳步推进农村集体经营性建设用地入市： 在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地直接进入市场，与国有土地同等入市、同权同价，这不仅能增加土地供给，还能增加农民财产性收入，缩小城乡差距。