2025年商铺出租，机遇与挑战并存？

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摘要： 2021年是后疫情时代的开端，也是商业地产经历深刻变革的一年，商铺出租的前景呈现出“挑战与机遇并存，结构性分化加剧”的鲜明特点，不是“好做”或“不好做”的二元判断，而是“在哪里、做...

2025年是后疫情时代的开端，也是商业地产经历深刻变革的一年，商铺出租的前景呈现出“挑战与机遇并存，结构性分化加剧”的鲜明特点，不是“好做”或“不好做”的二元判断，而是“在哪里、做什么”的关键问题。

（图片来源网络，侵删）

核心挑战：传统模式的巨大压力

疫情反复的持续冲击
- 线下客流不确定性：2025年，德尔塔、奥密克戎等变种病毒多次引发局部疫情，导致封控、隔离等措施频繁，直接冲击依赖线下客流的商铺，尤其是餐饮、娱乐、零售等业态，商家经营风险高，租约谈判变得谨慎,导致空置率上升和租金下行压力。
- 消费信心受挫：疫情影响了居民的收入预期和消费意愿，非必需性消费被大幅压缩，这直接导致商场和街铺的销售额下滑,进而影响商户的续租能力和租金支付意愿。
电商的持续挤压与竞争
- 线上消费习惯固化：经过多年发展，电商（特别是直播电商、社区团购）已成为消费者购物的首选渠道之一，这种趋势在疫情期间被加速固化,对实体零售构成了长期且巨大的压力。
- 价格与便利性优势：线上商品价格通常更具优势，且不受时间和空间限制，这迫使实体商铺必须在体验、服务、社交等方面找到不可替代的价值,否则生存空间会被持续挤压。
商业供给过剩与同质化竞争
- 存量巨大：过去十几年商业地产的快速发展，导致大量购物中心、商业街涌现，尤其是在二三线城市,部分区域已出现供过于求的局面。
- 业态雷同：许多商场在定位和业态组合上高度相似，都是“快时尚+餐饮+电影院”的老三样，缺乏特色，难以吸引消费者，导致招商困难,空置率高企。
高昂的运营成本
（图片来源网络，侵删）
- 租金、人力、营销成本：对于商铺业主（开发商或个人房东）而言，持续的租金收入是其核心收益，但高昂的物业维护、营销推广费用，以及不断上涨的人力成本，使得运营压力巨大，一旦空置,这些成本就会变成纯粹的负担。

重大机遇：新需求与新模式的崛起

尽管挑战严峻,但新的消费趋势和商业模式也为商铺出租带来了前所未有的机遇。

“体验式消费”成为核心驱动力
- 从“买东西”到“逛”和“玩”：消费者，尤其是年轻一代，不再满足于单纯的购物，他们追求的是一种沉浸式的、可分享的、有社交属性的综合体验。
- 成功案例：
  - 策展型零售：如K11、方所等，将艺术、人文与商业完美融合，让商场本身成为一个“打卡地”。
  - 沉浸式娱乐：剧本杀、密室逃脱、LiveHouse、VR体验馆等新兴业态，因其强社交、强体验的特性，在2025年迎来了爆发式增长,成为填补商场空白区域的热门选择。
  - 特色餐饮：不仅是吃饭，更是一种社交场景和生活方式，有格调的餐厅、网红咖啡店、特色小酒馆等，依然是商场的“流量担当”。
社区商业的价值凸显
- “最后一公里”的便利性：疫情让“家”成为最重要的生活场景，社区商业因其贴近居民、便利快捷的优势,价值被重新发现。
- “小而美”的业态：社区生鲜超市、社区食堂、24小时便利店、亲子教育、社区健身等“小而美”的业态，需求稳定，抗风险能力强，成为投资者和开发商眼中的“香饽饽”。
“首店经济”与“品牌首店”效应
（图片来源网络，侵删）
- 提升商场调性与吸引力：引入国内外知名品牌的“首店”（First Store），能够迅速提升商场的知名度和时尚度，吸引大量“首店控”消费者,形成差异化竞争。
- 租金溢价能力：品牌首店通常能带来更高的租金溢价，并能带动周边商铺的价值,商场招商团队会不惜代价去争夺优质品牌的首店资源。
数字化与线上线下的深度融合（OMO - Online-Merge-Offline）
- “线上引流，线下体验”：成功的商铺不再是孤立的，而是积极拥抱数字化，通过小程序、社群、直播等方式进行线上营销和引流,将顾客引导至线下实体店进行深度体验和消费。
- “线下体验，线上复购”：利用线下场景建立信任和情感连接，再通过线上商城完成后续的复购，形成商业闭环,这为商铺提供了新的收入来源和抗风险能力。
政策支持与存量改造
- 城市更新：政府鼓励对老旧商业街区、工业厂房等进行改造升级，注入新的商业元素和文化内涵，这为商业地产的“焕新”提供了政策支持和机会。
- 支持小微企业和夜间经济：各地政府出台政策，鼓励发展夜市、特色小店等,为中小型商铺提供了生存和发展的土壤。

2025年商铺出租前景总结与展望

综合来看，2025年的商铺出租市场是一个“冰火两重天”的市场：

冰（挑战面）：传统、同质化、缺乏体验的商铺，尤其是位于非核心商圈、交通不便的“次级”商铺，将面临持续的高空置率和租金下行压力,疫情反复是压垮许多商家的最后一根稻草。
火（机遇面）：位于核心商圈、定位清晰、主打“体验式消费”和“首店经济”的优质购物中心，以及服务“社区生活”的便捷型商铺，依然具有很强的韧性和吸引力，它们能够顺应消费升级的趋势,满足消费者新的需求。

给不同角色的建议：

对于商铺业主/房东：
- 降维打击，拥抱变化：与其固守传统租金模式，不如考虑与优质租户进行“保底+提成”等更灵活的合作方式,共担风险。
- 主动改造，提升价值：对老旧物业进行升级改造，引入符合市场趋势的新业态,提升坪效。
- 数字化赋能：帮助租户进行线上推广,打造线上线下一体化的经营模式。
对于品牌方/租户：
- 选址是关键：必须选择有精准客流、运营能力强的商场或地段。
- 打造核心竞争力：产品、服务、体验必须独一无二,无法被轻易替代。
- 线上线下融合：必须建立自己的私域流量池和线上销售渠道,增强抗风险能力。